Design

DLACZEGO ZDECYDOWAŁAM SIĘ NA ZAKUP DZIURY W ZIEMI?

zmnn

Wiecie już, że od niedawna mogę cieszyć się kluczami do własnego mieszkania. Przede mną sporo pracy, by wszystko wyglądało idealnie. Dziś chciałabym powiedzieć Wam o samym wyborze i zakupie mieszkania, a nie jest to wbrew pozorom rzeczą prostą. Trzeba wziąć pod uwagę całą masę czynników zanim podejmie się ostateczną decyzję.

1. Miejsce

Pierwsze kryterium, które powinniście rozpatrzyć podczas wybierania swoich idealnych czterech kątów to miejsce, w którym chcielibyście mieszkać. Od kilku lat mieszkałam z dala od centrum co przy licznych eventach, spotkaniach czy sesjach zdjęciowych mocno utrudniało mi dzień. Bite dwie godziny spędzane w samochodzie każdego dnia sprawiały, że chciałam przenieść się nieco bliżej i zaoszczędzić czas.

Jedni z nas nie wyobrażają sobie mieszkać z dala od terenów zielonych, inni chcą mieć w okolicy centrum handlowe, jeszcze inni basen, siłownie lub jezioro – każdy szuka czegoś innego, dlatego zanim podejmiecie decyzję o miejscu wypiszcie sobie na kartce swoje priorytety. Ja ograniczyłam swój wybór do jednej dzielnicy Warszawy, która najbardziej mi odpowiadała pod względem skomunikowania ze ścisłym centrum i nie wyobrażałam sobie szukania mieszkania w innej okolicy.

2. Nowe czy z rynku wtórnego?

Jeśli już wiecie jaki rejon/dzielnica Was interesuje, wtedy możecie zacząć zastanawiać się nad tym czy mieszkanie ma być nowe czy z rynku wtórnego. Obie opcje mają swoje plusy i minusy, które postaram Wam się zebrać poniżej.

W wypadku mieszkań nowych są dwie opcje – albo kupujecie mieszkanie w już wybudowanym bloku albo decydujecie się na tzw ‘dziurę w ziemi’. Ja zdecydowałam się na tę drugą opcję i właśnie w tym wpisie chciałabym wytłumaczyć dlaczego.

Za mieszkaniem rozglądałam się dobre dwa lata, w dzielnicy, którą wybrałam, było sporo inwestycji, część z nich już na ukończeniu. Oferowane w tych miejscach mieszkania nie spełniały jednak w pełni moich oczekiwań. Po pierwsze mieszkania na wyższych piętrach, z dobrym rozkładem pomieszczeń i salonem od południa były już dawno sprzedane. Nie interesowało mnie mieszkanie na pierwszym piętrze, z oknami na zachód i np. pralnią chemiczną albo sklepem monopolowym pod spodem, a niestety tylko takie były w ofercie. Sytuacja powtarzała się u każdego z deweloperów, którego odwiedziłam. Usłyszałam wtedy, że jeśli chce mieszkać wysoko i cieszyć się słońcem, to muszę kupić mieszkanie, które jeszcze fizycznie nie istnieje. Byłam pełna obaw. Myślałam sobie o tych wszystkich sytuacjach, o których mówili w telewizji – ‘deweloper splajtował, a ludzie zostali bez mieszkań i pieniędzy’. Na szczęście sporo o tym poczytałam i wiem, że obecnie prawo się zmieniło i kupowanie ‘dziury w ziemi’ nie jest ryzykiem.

Dzięki zamkniętemu rachunkowi powierniczemu, pieniądze wpłacane na mieszkanie, nie trafiają do dewelopera, tylko na specjalny rachunek w banku i są przekazywane deweloperowi dopiero w momencie kiedy dostaniemy do ręki klucze i akt własności mieszkania. W wypadku niewywiązania się przez dewelopera z umowy, pieniądze wracają na nasze konto. W ten sposób mój wybór padł na nieistniejące jeszcze mieszkanie. Jak wiecie wszystko się udało, więc Wy też nie musicie obawiać się tej opcji.

Czemu nie wybrałam nic z rynku wtórnego? Po pierwsze takie mieszkania są sporo droższe od nowych, po drugie przeprowadzanie generalnego remontu w takim mieszkaniu wiąże się często z kosztami większymi niż wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim. Za takim mieszkaniem przemawia to, że możemy mieć je od ręki i po chwili się wprowadzić nie czekając kilku-kilkunastu miesięcy na jego wybudowanie. Na szczęście mi nigdzie się nie spieszyło.

Jeszcze jedną zaletą kupowania ‘dziury w ziemi’ jest to, że możemy ingerować w układ wewnętrznych ścian, dzięki czemu optymalizujemy go do swoich potrzeb. W ten sposób w pełni decydujemy o tym jak ma wyglądać nasze idealne lokum.

3.Cena

Kolejny ważny czynnik, który wpływa na nasz wybór to cena mieszkania. Musimy przeliczyć sobie swoje możliwości finansowe. Czy zdecydować się na mniejsze mieszkanie bliżej centrum, ale droższe za metr, czy dalej od centrum, ale taniej. Uwierzcie, że w samej Warszawie ceny metra kwadratowego w poszczególnych dzielnicach potrafią się różnić 4-5 krotnie, a nawet więcej! Trzeba więc dokładnie przemyśleć wybór. Być może skusicie się na mieszkanie tuż pod miastem, wtedy za tę samą cenę kupicie kilka-kilkanaście metrów kwadratowych więcej.

4. Znalezienie dewelopera

W momencie kiedy wiedziałam już w jakiej dzielnicy chce mieszkać i ile mogę wydać, zaczęłam szukać odpowiedniej inwestycji. Po długich poszukiwaniach i przeglądaniu ofert w internecie, trafiłam w końcu na odpowiadający mi metraż, układ pomieszczeń oraz piętro. Nie zostało mi nic innego jak udać się do biura sprzedaży po zasięgnięcie większej ilości informacji.

Zanim zdecydujecie się na zakup mieszkania, musicie dokładnie „prześwietlić” dewelopera jak i samą inwestycję. Pamiętam, że zanim podpisałam jakąkolwiek wstępną umowę przygotowałam sobie dwie strony A4 pytań. Wśród nich były m.in. pytania o plan zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy. Pamiętajcie, deweloper jest zobowiązany przedstawić Wam informację na temat planowanych w okolicy inwestycji. Ta wiedza uchroni Was przed kupnem mieszkania w miejscu obok którego, w najbliższej przyszłości, powstanie wielkie centrum handlowe, droga szybkiego ruchu, czy stadion piłkarski. Warto dowiedzieć się też z jakich dokładnie materiałów będzie wykonany budynek, w którym zamierzacie kupić mieszkanie, jak będzie ocieplony, czy okna będą dwu czy trzy- szybowe, jaki będzie współczynnik przenikania ciepła (od niego zależy ile potem będziemy płacić za ogrzewanie), czy w budynku będzie ochrona, monitoring, jak wysoki będzie czynsz. Jeśli w inwestycji, w której zamierzacie kupić mieszkanie jest już wybudowany jeden blok i mieszkają w nim już Wasi potencjalni przyszli sąsiedzi, warto przeprowadzić z nimi mały wywiad. Dowiedzieć się czy nie było problemów z odbiorem technicznym mieszkania, czy nie było opóźnień, czy mieszkania są ciepłe, czy okna nie przepuszczają zimna itp. Informacja z pierwszej ręki będzie cenniejsza niż najpiękniejsza laurka wystawiona przez osobę z biura sprzedaży. Warto też kilka razy przyjechać w miejsce przyszłej budowy- zobaczyć w jakich godzinach będzie słonecznie w Waszym mieszkaniu, czy ruch na pobliskiej ulicy nie jest uciążliwy.

Jeśli już dokładnie prześwietlimy inwestycję, to potem to samo zróbmy z deweloperem. Sprawdźmy czy nie jest zadłużony, w stanie upadłości, jak zamierza finansować budowę, czy będzie posiłkował się kredytem, jeśli tak to w jakim banku, jak wyglądają jego poprzednie inwestycje, jakie informacje zawarte są w księgach wieczystych gruntów, czy ma pozwolenie na budowę. W wypadku gdy nic niepokojącego nie zwróci naszej uwagi, możemy przejść do negocjacji.

DSC_3282z

5. Negocjacje

Przed Wami kolejna ciężka batalia. Mieszkanie bardzo Wam się spodobało, ale najgorsze co możecie teraz zrobić to pokazać to deweloperowi. Jeśli chcecie kupić je taniej niż wyjściowa cena, musicie twardo negocjować. Na wstępie zastrzegam, że nie zawsze się to uda.

-Zróbcie sobie listę wad i zalet mieszkania. Postarajcie się z zalet zrobić wady. Na przykłąd mimo, że chcecie mieć jasne mieszkanie z dużymi oknami deweloper nie musi o tym wiedzieć. Na spotkaniu narzekajcie, że przez duże okna w mieszkaniu będzie zimniej, a Wy będziecie płacić więcej za ogrzewanie. Sprawdźcie jak daleko będzie od Waszego miejsca w garażu do wejścia do klatki, czy w bloku są piwnice, czy daleko jest na ewentualny przystanek, do centrum handlowego. Wszystko może być jednocześnie wadą i zaletą. Tylko od Was zależy jak dużo możecie ugrać na wadach. Musicie wyczuć na ile możecie sobie pozwolić. Pamiętajcie negocjujecie z osobą, która ma procent od każdego sprzedanego mieszkania. Jej też zależy na dopięciu transakcji.

-Sprawdźcie ceny w okolicznych inwestycjach, starajcie się pokazać deweloperowi, że u innych będziecie mieć tańsze mieszkanie. Wskażcie zalety konkurencyjnej inwestycji, które poprawią Waszą pozycję negocjacyjną. Pokażcie minusy inwestycji, w której chcecie kupić mieszkanie- na przykład brak patio, brak miejsc postojowych dla gości, daleka odległość do przystanku, bliskość ruchliwej drogi, daleka odległość do szkoły, przedszkola.

-Cena mieszkania nie jest jedynym kosztem jaki będziecie musieli ponieść. Być może uda Wam się wynegocjować zmiany aranżacyjne w cenie mieszkania, niższą cenę za miejsce parkingowe, komórkę lokatorską, rabat na wykończenie mieszkania pod klucz, to wszystko wpłynie na ostateczną cenę jaką poniesiecie przy zakupie.

-Jeśli kupujecie mieszkanie na samym początku sprzedaży tym lepiej dla Was. Deweloperowi bardzo często zależy na jak najszybszym sprzedaniu 20-30% mieszkań. Dzięki temu zostaje uruchomiony jego kredyt w banku. Możecie wtedy wynegocjować miejsce garażowe w cenie mieszkania. W Warszawie kosztuje ono około 35.000 zł więc to spora ulga dla portfela. Również ostatnie mieszkania są często objęte promocjami. Wtedy jednak Wasz wybór jest bardzo okrojony.

Niestety im lepsza lokalizacja, prestiż inwestycji, wyższy standard wykończenia, duże zainteresowanie mieszkaniami w inwestycji tym trudniej o zbicie ceny. Nie należy się jednak poddawać.

6. Umowa

Jeśli wynegocjowaliście satysfakcjonującą Was cenę, to możecie przejść do podpisywania umowy. Radzę Wam skonsultować ją z radcą prawnym, tak by nic Wam nie umknęło. W ten sposób możecie mieć pewność, że żaden z zapisów nie działa na Waszą niekorzyść. Koszt konsultacji u radcy to mniej więcej 300-400 zł, więc biorąc pod uwagę, że na mieszkanie wydacie kilkaset tysięcy ta kwota to kropla w morzu.

7. Odbiór mieszkania

Od momentu podpisania umowy deweloperskiej do odbioru mieszkania minęło w moim przypadku 19 długich miesięcy. W tym czasie, oczywiście zgodnie z umową, wpłacałam na wskazany rachunek poszczególne transze i doglądałam jak idą postępy na budowie. Nie mogłam doczekać się momentu, w którym w końcu w moje ręce trafią klucze do mieszkania. Zanim się to stało mieszkanie musiało przejść jeszcze tzw odbiór techniczny. Tutaj ponownie zdałam się na pomoc. Wynajęcie osoby specjalizującej się w odbiorach technicznych mieszkań to również koszt ok 300-400 zł. Dzięki temu mamy pewność, że całe mieszkanie zostanie właściwie sprawdzone.

Na co zwracać uwagę podczas odbioru technicznego jeśli nie wynajmiemy do tego odpowiedniej osoby? Po pierwsze na to czy wszystkie ściany stoją prosto, czy metraż mieszkania się zgadza, czy zachowane są odległości, czy gniazdka są zamontowane we właściwym miejscu, czy szyby nie są porysowane, podobnie drzwi wejściowe, czy okna i drzwi dobrze się otwierają, czy są szczelne, czy wylewka na podłodze jest równa. Generalnie czy wszystkie ustalenia są wykonane zgodnie z umową.

Jeśli tak, nie pozostaje nam nic innego jak podpisać odbiór i wpuszczać ekipę wykończeniową do mieszkania. Jeśli nie, wtedy wszystkie usterki spisujemy do protokołu i ustalamy z deweloperem termin ich naprawienia, bądź żądamy obniżenia ostatecznej kwoty za mieszkanie.
Gdybyście mieli jeszcze jakieś pytania, sami chcieli się podzielić swoją historią związaną z zakupem pierwszego mieszkania to zapraszam Was do komentowania. Chętnie podyskutuję z Wami na temat mieszkań i ich urządzania, to obecnie moje główne zajęcie w ciągu dnia!

Mogą Ci się spodobać także

Zostaw komentarz. Twój adres e-mail nie będzie widoczny

22 komentarze

  • Odpowiedz
    Kasia
    2 grudnia 2017 at 21:35

    bardzo cenny wpis, właśnie zastanawiamy się na d kupnem „dziury w ziemi” w środę mamy spotkanie i teraz wiem jeszcze więcej o co pytać i na co zwrócić uwagę, pozdrawiam Kasia

  • Odpowiedz
    Kaja
    2 grudnia 2017 at 22:07

    Bardzo doby post, dużo przydatnych wskazówek. Czekam na kolejne mieszkaniowe wpisy i jeszcze więcej zdjęć 🙂 Pozdrawiam! 🙂

  • Odpowiedz
    Gocha
    3 grudnia 2017 at 00:59

    Bardzo cenne uwagi i rzeczowy wpis!

  • Odpowiedz
    www.meganlike.blogspot.com
    3 grudnia 2017 at 03:50

    interesujacy wpis, ja narazie nie kupuje i narazie tez mam ten problem ze mieszkam na przedmiesciach a wczesniej w centrum miasta 🙁

  • Odpowiedz
    Paulienalife
    3 grudnia 2017 at 07:39

    jaką dzielnice wybrałaś? 🙂

    • Odpowiedz
      Charlize Mystery
      3 grudnia 2017 at 07:56

      Paulina, nie chciałabym zdradzać gdzie zdecydowałam się kupić mieszkanie. Gorąco proszę o wyrozumiałość 🙂

      • Odpowiedz
        Paulienalife
        3 grudnia 2017 at 17:28

        Oczywiście rozumiem 🙂 Przepraszam, że zapytałam 🙂

  • Odpowiedz
    Homerka
    3 grudnia 2017 at 10:00

    Miesiąc temu również kupiliśmy swoje pierwsze własne mieszkanie. Naszym głównym założeniem było kupno z rynku pierwotnego i to aby budynek już stał. W ciągu 1,5 miesiąca od rozpoczęcia poszukiwań  mieliśmy je już kupione. Niektórzy latami szukają tego wymarzonego ale my od początku mieliśmy jasno określone wymagania co znacznie wszystko przyspieszyło. W dodatku byłam skazana na samodzielne decyzje bo mąż nie mógł w tym czasie mi towarzyszyc. Pozdrawiam ciepło i zapraszam do mnie jeśli masz ochotę popatrzeć na inspiracje związane z wystrojem wnętrz 🙂

  • Odpowiedz
    Ewa Macherowska
    3 grudnia 2017 at 18:01

    Świetnie przygotowany wpis, wielkie dzięki 🙂

  • Odpowiedz
    Anna
    3 grudnia 2017 at 18:31

    Ja potrzebowałam mieszkania na już, więc padło na rynek wtórny. Ale nie zgodzę się, że deweloperka jest tańsza. Mieszkanie deweloperskie o tym samym metrażu co moje z rynku wtórnego kosztuje o ok. 50-80 tys. więcej. W tej samej okolicy, przy czym moje akurat lepiej usytuowane, bo deweloperskie są przy głównej ulicy mojej dzielnicy. Jednak nie wiem jak to wygląda w stolicy 🙂
    A wykończenie? Powoli sobie wykończymy 🙂 teraz już się nam nie spieszy.
    Czekam tylko niecierpliwie na wydanie mieszkania 🙂

  • Odpowiedz
    Kasia
    4 grudnia 2017 at 12:58

    Fajnie, że opisałaś ten temat 🙂 Na pewno jest kilka wartych do zapamiętania słów , bo jestem w trakcie szukania swoich wymarzonych 4 kątów:) pozdrawiam serdecznie:D

  • Odpowiedz
    Jess
    4 grudnia 2017 at 15:12

    Świetnie to wszystko zebrałas do kupy:) Czytam Cie od tylu lat, że cieszę sie razem z Toba tym mieszkaniem!
    Saam rozwazam zakup dziury w ziemi:) Twoj wpis mnie troche uspokoił.

    Trzymam kcuki za szybki remont !

  • Odpowiedz
    Ania
    4 grudnia 2017 at 22:51

    Bardzo przydatny wpis dla wszystkich,którzy szukają wymarzonego mieszkania. Ja swojego szukałam 1,5 roku.Udalo się znaleźć je z końcem września.Transakcje finalizowalam w listopadzie. Wielkim plusem mojej inwestycji było to, ze w sierpniu budynek został oddany do użytkowania.Minusem natomiast było to, ze zostało niewiele mieszkań i w zasadzie większość w większych metrażach.. Co do negocjacji to mialam niewielkie możliwości,ale z tego co mi wiadomo ceny były niższe niż na etapie dziury w ziemi.Dla mnie priorytetem w poszukiwaniu było przede wszystkim otoczenie i bliskość terenów sprzyjających rekreacji i wypoczynkowi. Odpadły wiec wielkomiejskie blokowiska.W styczniu rozpoczynam remont.Licze na to,ze w marcu uda się już wprowadzić 😄

  • Odpowiedz
    kashienka z OdkrywajacAmeryke.pl
    5 grudnia 2017 at 04:07

    Świetny post i mnóstwo przydatnych wskazówek dla tych, którzy jeszcze nie mają swoich własnych czterech kątów 🙂 My jeszcze na wynajmie, za jakiś czas (pewnie rok-dwa) czeka nas decyzja o kupnie i powiem Ci, że trochę przeraża mnie ogrom formalności do ogarnięcia i… decyzji do podjęcia 😉

  • Odpowiedz
    Zosia
    5 grudnia 2017 at 13:39

    „Dziura w ziemi” to chyba jeden z najlepszych obecnie wyborów :-). Gratulacje!

  • Odpowiedz
    Al
    5 grudnia 2017 at 18:16

    My również zdecydowaliśmy się na zakup dziury w Poznaniu 🙂 wczoraj podpisaliśmy umowę deweloperską. Zakończenie budowy planowane jest na październik 2019 roku, a ponad połowa mieszkań jest już wyprzedana! Dzięki temu, że ktoś zrezygnował udało nam się dorwać to o idealnym układzie, ale z oknami wychodzącymi na ulicę. Nie jest to jednak dla mnie problem, bo mieszkanie w centrum ma to do siebie, że nie ma co liczyć na piękne widoki. Liczyłam się z tym, że albo ładny widok i dojazdy do centrum albo widok na inny blok/ulicę. Jestem przeszczęśliwa, chociaż czas oczekiwania na odbiór budynku jest kosmiczny, nie zdawałam sobie z tego sprawy. Liczyliśmy jeszcze na dofinansowanie z MDM, ale w sierpniu, kiedy zabraliśmy się za szukanie mieszkania pozostała bardzo mała ilość tych, które spełniały wymogi MDM. Te z kolei nie spełniały naszych – albo parter albo daleko albo nieustanne. W każdym razie trafiłaś idealnie z czasem z wpisami na temat mieszkania 🙂

  • Odpowiedz
    Szalony Max
    6 grudnia 2017 at 10:45

    Bardzo rzeczowy wpis dla każdego, kto zastanawia się nad kupnem nieistniejącego jeszcze mieszkania. Wiele osób dalej boi się przez to, co na pierwszy plan wysuwają media, ale jak sama piszesz, prawo staje po stronie kupujących 🙂 Pozdrawiam!

  • Odpowiedz
    Ida
    6 grudnia 2017 at 15:52

    Naprawdę warto pójść z umową do adwokata. Doświadczyłam na własnej skórze konsekwencji podpisania umowy „w ciemno”.

  • Odpowiedz
    Aniesbrand
    7 grudnia 2017 at 07:28

    Kupiłam mieszkanie w stanie developerskim na Śląsku i tu owszem ceny są n iejsze średnio 3800-5000 za metr w Warszawie juz 6500-7000 i więcej ale nie wiem skąd wzięłaś stwierdzenie ze na rybki wtórnym są droższe. Metr u nas waha sie w zależności od urządzenia mieszkania, zmodernizowania bloku Ok 2700-3000za metr. Jest to spora różnica. Oczywiście można kupić mieszkanie w kamienicy z lat 20 wystylizowane w super ekstrawagancki sposób wtedy cena bedzie zaporowa. Cześciej wybór na rynek wtórny weryfikuje po prostu fakt ze kogoś moze na takie mieszkanie nie stac. U nas na rynku 60m do remontu to Ok 120tys. A deweloperskie 240-370tys zależy od wielkości i lokalizacji. Wiec nikt mi nie powie ze są tańsze 🙂

  • Odpowiedz
    Karolina
    7 grudnia 2017 at 18:30

    „Czemu nie wybrałam nic z rynku wtórnego? Po pierwsze takie mieszkania są sporo droższe od nowych” – zdecydowanie nie mogę się z tym zgodzić. Po pierwsze każde miasto ma swój rynek i ceny są różne. W Katowicach i okolicy (GOP) wszystkie mieszkania z rynku wtórnego są tańsze (porównując w jednej dzielnicy, okolicy). Cena za m2 potrafi różnić się dwu, trzykrotnie (nie wspominając o miejscach, gdzie cena sztucznie windowana jest w górę np. dębowe tarasy) na korzyść rynku wtórnego. Nawet doliczając koszty remontu wychodzi się na plus. A jakość wykonania? Wszyscy wykonawcy, z którymi pracowałam (jestem architektem) potwierdzają, że nowe mieszkania są wykonane w takiej samej jakości jak z rynku wtórnego, a często nawet i gorsze. Większymi czynnikami różnicującymi jest fakt występowania windy, osiedle zamknięte, pewność, że instalacje są nowe itp. Chociaż nowe nie znaczy dobrze wykonane – kiedy moi rodzice kupili mieszkanie (rynek pierwotny) okazało się, że wykonawcy spaprali instalacje wodne i wszystkie mieszkania zalewały się nawzajem (kilkukrotnie). Ponadto nowy budynek pracuje, jest niebezpieczeństwo niespodzianek w wykonawstwie.

    Jak widać sprawa nie jest taka oczywista, tak jak pisałaś są plusy i minusy każdego z wariantów. Pozdrawiam!

  • Odpowiedz
    Kasia
    8 grudnia 2017 at 09:11

    nie wiem, czy to niezbyt osobiste, ale na jaki metraż się zdecydowałaś, moja ciekawość jest podyktowana wyłącznie tym, że ja sama się nad tym zastanawiam, nie wiem jaki byłby optymalny, o cenę i dzielnicę w życiu bym nie zapytała, bo to już kwestie prywatne, mnie obchodzi tylko wielkość , chciałabym w moim gdzieś wcisnąć garderobę, nie wiem czy pójść na ilość (im większy metraż tym lepiej) czy jakoś np, ze 4 pokoje plus kuchnia, łazienka, toaleta i jakaś wnęka gospodarcza- ale za to dobrze rozplanowane. serdecznie Cię pozdrawiam (manolo ewidentnie kradnie Ci bloga 😛 )

    • Odpowiedz
      Charlize Mystery
      8 grudnia 2017 at 09:30

      Kasiu, napisz do mnie na maila:) Z przyjemnością odpowiem na wszystkie Twoje pytania:)